Umowy deweloperskie nie chronią konsumentów

Trybunał Konstytucyjny zasygnalizował Sejmowi i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia należytej ochrony praw nabywców mieszkań. W postanowieniu z dnia 2 sierpnia 2010 r. sygn. S 3/10 TK stwierdził, że niedostateczna ochrona jest wynikiem istnienia luki prawnej, której usunięcie jest niezbędne dla zapewnienia spójności systemu prawnego. 

 

Z uzasadnienia postanowienia sygnalizacyjnego wynika, że obecne rozwiązania prawne nie odpowiadają standardom konstytucyjnym. Konstytucja w art. 76 przyznaje konsumentom, użytkownikom i najemcom ochronę ze strony władz publicznych przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi, a w art. 75 ust. 1 nakłada na władze publiczne zobowiązanie do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli.

 

Umowa deweloperska jest umową wykształconą przez praktykę obrotu prawnego i jako taka nie jest regulowana żadnym aktem prawnym w randze przepisów prawa powszechnie obowiązującego. W praktyce postanowienia takiej umowy formułowane są przez dewelopera a konsumenci rzadko zapoznają się z takimi umowami nie zdając sobie sprawy z tego, że jej postanowienia mogą być wręcz niebezpieczne dla interesu konsumenta. Przedmiotem takiej umowy jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania mieszkania w celu odpłatnego przekazania go nabywcy.

 

Na podstawie umowy zawartej z deweloperem nabywca mieszkania najczęściej zobowiązuje się do zapłaty całego wynagrodzenia deweloperowi jeszcze przed ukończeniem procesu inwestycyjnego i nim zostanie właścicielem umówionego lokalu, a zatem ponosi zwiększone ryzyko umowne. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Umowy deweloperskie, jak wskazuje praktyka, są z reguły zawierane w zwykłej formie pisemnej. Jako takie stanowią wyłącznie zobowiązanie do przeniesienia własności (wyodrębnienia własności lokalu). W razie uchylania się dewelopera od ustanowienia odrębnej własności i ujawnienia jej w księdze wieczystej, jego kontrahenci nie mogą skorzystać z ochrony, jaką daje art. 9 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Warunkiem ważności takiej umowy jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego – brak zachowania tej formy skutkuje po stronie zlecającej budowę brakiem roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. A zatem umowa deweloperska zawarta w zwykłej formie pisemnej staje się umową przedwstępną o tak zwanym słabszym skutku, dającą jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych nabywcy lokalu wobec dewelopera. Trybunał zauważył, że opisany wyżej problem  potęguje ryzyko prawne po stronie konsumenta w razie trudności finansowych deweloperów. 

 

Omawiany problem – podkreśla TK –  został w przeszłości dostrzeżony przez ustawodawcę, czego wyrazem były projekty ustaw o umowach deweloperskich, przygotowywane w latach 2002 i 2007 w Ministerstwie Infrastruktury. Propozycje te spotkały się jednak z brakiem akceptacji ze strony deweloperów i banków.

 

Trybunał zwrócił uwagę na to, że Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w których relacja między klientem i deweloperem nie jest regulowana żadnymi przepisami. 

 

We Francji już od 1954 r. obowiązuje regulacja, zgodnie z którą deweloper może finansować inwestycję ze środków klientów po uprzednim przeniesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym ma powstać inwestycja. 

 

W Niemczech deweloperowi wolno przyjmować zaliczki tylko wraz z postępem inwestycji. Klienci wpłacają pieniądze na rachunek powierniczy w banku, a dzięki gwarancji bankowej mają pewność, że odzyskają wpłacone zaliczki w razie niepowodzenia inwestycji. 

 

W Danii i Szwecji zakazana jest sprzedaż mieszkań w inwestycji, która dopiero się rozpoczęła. Sprzedaż obejmuje wyłącznie gotowe mieszkania i domy, a dla pełnego bezpieczeństwa klientów deweloperów uregulowano nawet sam moment przeniesienia własności i gwarancji ceny. Pieniądze kupujących trafiają do depozytu, a do dewelopera – dopiero po przeniesieniu własności.

 

UOKiK stwierdził szereg nieprawidłowości polegających między innymi na stosowaniu przez deweloperów niedozwolonych postanowień umownych, niejednoznacznych i niezrozumiale sformułowanych wzorców umownych czy zawieraniu umów deweloperskich w formie pisemnej – zamiast aktu notarialnego, co uniemożliwia konsumentom skuteczne dochodzenie swoich praw przed sądem w razie uchylania się przez dewelopera od zawarcia umowy, bezzasadnego odstępowania od umowy czy jego upadłości.

 

Z aprobatą należy więc przyjąć fakt, że Trybunał Konstytucyjny dostrzegł konieczność wprowadzenia szczególnych mechanizmów chroniących interesy nabywców, zwłaszcza wobec faktycznych dysproporcji w kontraktowej pozycji stron umowy deweloperskiej. 

 

Teraz piłka jest po stronie Sejmu i Rządu.

 

Michał Chylak

Klinika Prawa Własności

Helsińskiej Fundacji Praw Człowieka