REKLAMA

REKLAMA

REKLAMA

Umowy deweloperskie nie chronią konsumentów

 Trybunał Konstytucyjny zakomunikował Sejmowi i Rządowi problem niedostatecznej ochrony konsumentów jako strony umowy deweloperskiej

 
Trybunał Konstytucyjny zasygnalizował Sejmowi i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia należytej ochrony praw nabywców mieszkań. W postanowieniu z dnia 2 sierpnia 2010 r. sygn. S 3/10 TK stwierdził, że niedostateczna ochrona jest wynikiem istnienia luki prawnej, której usunięcie jest niezbędne dla zapewnienia spójności systemu prawnego. 
 
Z uzasadnienia postanowienia sygnalizacyjnego wynika, że obecne rozwiązania prawne nie odpowiadają standardom konstytucyjnym. Konstytucja w art. 76 przyznaje konsumentom, użytkownikom i najemcom ochronę ze strony władz publicznych przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi, a w art. 75 ust. 1 nakłada na władze publiczne zobowiązanie do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli.
 
Umowa deweloperska jest umową wykształconą przez praktykę obrotu prawnego i jako taka nie jest regulowana żadnym aktem prawnym w randze przepisów prawa powszechnie obowiązującego. W praktyce postanowienia takiej umowy formułowane są przez dewelopera a konsumenci rzadko zapoznają się z takimi umowami nie zdając sobie sprawy z tego, że jej postanowienia mogą być wręcz niebezpieczne dla interesu konsumenta. Przedmiotem takiej umowy jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania mieszkania w celu odpłatnego przekazania go nabywcy.
 
Na podstawie umowy zawartej z deweloperem nabywca mieszkania najczęściej zobowiązuje się do zapłaty całego wynagrodzenia deweloperowi jeszcze przed ukończeniem procesu inwestycyjnego i nim zostanie właścicielem umówionego lokalu, a zatem ponosi zwiększone ryzyko umowne. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Umowy deweloperskie, jak wskazuje praktyka, są z reguły zawierane w zwykłej formie pisemnej. Jako takie stanowią wyłącznie zobowiązanie do przeniesienia własności (wyodrębnienia własności lokalu). W razie uchylania się dewelopera od ustanowienia odrębnej własności i ujawnienia jej w księdze wieczystej, jego kontrahenci nie mogą skorzystać z ochrony, jaką daje art. 9 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Warunkiem ważności takiej umowy jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego – brak zachowania tej formy skutkuje po stronie zlecającej budowę brakiem roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. A zatem umowa deweloperska zawarta w zwykłej formie pisemnej staje się umową przedwstępną o tak zwanym słabszym skutku, dającą jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych nabywcy lokalu wobec dewelopera. Trybunał zauważył, że opisany wyżej problem  potęguje ryzyko prawne po stronie konsumenta w razie trudności finansowych deweloperów. 
 
Omawiany problem – podkreśla TK –  został w przeszłości dostrzeżony przez ustawodawcę, czego wyrazem były projekty ustaw o umowach deweloperskich, przygotowywane w latach 2002 i 2007 w Ministerstwie Infrastruktury. Propozycje te spotkały się jednak z brakiem akceptacji ze strony deweloperów i banków.
 
Trybunał zwrócił uwagę na to, że Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w których relacja między klientem i deweloperem nie jest regulowana żadnymi przepisami. 
 
Francja
We Francji już od 1954 r. obowiązuje regulacja, zgodnie z którą deweloper może finansować inwestycję ze środków klientów po uprzednim przeniesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym ma powstać inwestycja. 
 
Niemcy
W Niemczech deweloperowi wolno przyjmować zaliczki tylko wraz z postępem inwestycji. Klienci wpłacają pieniądze na rachunek powierniczy w banku, a dzięki gwarancji bankowej mają pewność, że odzyskają wpłacone zaliczki w razie niepowodzenia inwestycji. 
 
Dania, Szwecja
W Danii i Szwecji zakazana jest sprzedaż mieszkań w inwestycji, która dopiero się rozpoczęła. Sprzedaż obejmuje wyłącznie gotowe mieszkania i domy, a dla pełnego bezpieczeństwa klientów deweloperów uregulowano nawet sam moment przeniesienia własności i gwarancji ceny. Pieniądze kupujących trafiają do depozytu, a do dewelopera – dopiero po przeniesieniu własności.
 
Kontrole Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
UOKiK stwierdził szereg nieprawidłowości polegających między innymi na stosowaniu przez deweloperów niedozwolonych postanowień umownych, niejednoznacznych i niezrozumiale sformułowanych wzorców umownych czy zawieraniu umów deweloperskich w formie pisemnej – zamiast aktu notarialnego, co uniemożliwia konsumentom skuteczne dochodzenie swoich praw przed sądem w razie uchylania się przez dewelopera od zawarcia umowy, bezzasadnego odstępowania od umowy czy jego upadłości.
 
Z aprobatą należy więc przyjąć fakt, że Trybunał Konstytucyjny dostrzegł konieczność wprowadzenia szczególnych mechanizmów chroniących interesy nabywców, zwłaszcza wobec faktycznych dysproporcji w kontraktowej pozycji stron umowy deweloperskiej. 
 
Teraz piłka jest po stronie Sejmu i Rządu.
 
Michał Chylak
Klinika Prawa Własności
Helsińskiej Fundacji Praw Człowieka
 

Inne

Ciekawe artykuły

Jaka pompa do podlewania ogrodu ze zbiornika?

Pielęgnacja ogrodu to dziedzina wymagająca nie tylko wiedzy, lecz przede wszystkim systematyczności. Przy dużej powierzchni terenu zewnętrznego, warto posiłkować się automatycznymi rozwiązaniami nawadniającymi, dzięki którym

Wigilia w hotelu? Pomysł na Święta nad morzem!

Święta Bożego Narodzenia to wyjątkowy czas, który każdy pragnie spędzić z najbliższymi. Pięknie ustrojona choinka, wyśmienite potrawy, apetyczne ciasta, wspólne śpiewanie kolęd, łamanie opłatkiem i

Gdzie warto polecieć na wakacje zimą?

Uwielbiasz słońce i wysokie temperatury, a w październiku najchętniej zapadłbyś w sen zimowy? Gdy za oknem zimno, ciemno i szaro, wybierz się na egzotyczne wakacje