Czy podpisany wzorzec umowy zaproponowany przez biuro obrotu nieruchomości wiąże?
Nasza czytelniczka, Agnieszka napisała do nas, aby przestrzec innych czytelników przed podpisywaniem umów o pośrednictwo przy sprzedaży na wyłączność, które są często stosowane przez biura nieruchomości.
– W moim przypadku jedno ze zgierskich biur nieruchomości poinformowało mnie, iż przy takiej umowie nie mogę korzystać z usług innego biura. Było to dla mnie logiczne i na to się zgodziłam, niestety nie wiedziałam, iż nie mogą sama sprzedać tego mieszkania oraz ze nie mogę rozwiązać umowy przed upływem 12 miesięcy – pisze Agnieszka.
Klauzule, które są zawarte w umowie chronią tylko interesy biura np. "przy dokonaniu transakcji sprzedaży przedmiotu umowy bez udziału pośrednika za dokonane czynności pośrednictwa sprzedający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia".
– W moim przypadku nie było mowy o żadnym pośrednictwie, gdyż wystawiając fotografie mieszkania na jednym z portali internetowych sprzedałam je w ciągu 10 dni czego biuro nie potrafiło zrobić. Za moją aktywność zostałam ukarana prowizją od sprzedaży własnego mieszkania w wysokości 2,5% nie mniej niż 2.000 zł. Biuro skierowało sprawę do sądu po dotarciu do wpisu z księgi wieczystej – relacjonuje Agnieszka.
Jest to informacja jawną, gdyż każdy znając jedynie adres nieruchomości może dowiedzieć się w Sądzie Rejonowym przy ul. Sokołowskiej 6, kto jest jej właścicielem. – Po 120 dniach od sprzedaży mieszkania dostałam wezwanie do zapłaty. Mój prawnik poinformował mnie, iż biura nieruchomości żyją z takich kruczków prawnych. Przestrzegam i polecam wystawić na własną rękę ogłoszenie np. korzystając ze strony www.wirtualnyzgierz.pl. Wiem, że nigdy już nie podpiszę umowy z biurem nieruchomości i zastanawiam się nad sensem ich istnienia. Pamiętajcie, iż kupujący tez woli nabyć nieruchomość bez pośredników, dlatego ja znalazłam nabywcę a nie biuro, pomijam kwestie ceny mieszkania, gdyż biuro zawsze tą cenę zaniży, tłumacząc, że to jedyny powód braku zainteresowania – podsumowuje.
O komentarz do opisanej wyżej sprawy poprosiliśmy adw. Martę Jaskułowską z Kancelarii Adwokackiej w Zgierzu. Poniżej szerokie wyjaśnienie problemu:
Jedną z naczelnych zasad prawa cywilnego jest zasada swobody umów. W wąskim ujęciu oznacza ona, że strony zawierające umowę mogą uzgodnić jej treść wedle własnego uznania. Strony są związane tym, co same ustaliły w umowie. Aby jednak umowa była ważna, wymagane jest, aby jej postanowienia nie były sprzeczne z przepisami ustaw i zasadami współżycia społecznego (tj. dobrymi obyczajami).
Ogólna regułą jest to, że w przypadku, gdy pewne postanowienia umowy są sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego, nie wiążą one stron, natomiast pozostają w mocy inne postanowienia, niedotknięte nieważnością.
W obrocie prawnym, w szczególności na linii stosunków konsument – przedsiębiorca, często pojawiają się tzw. wzorce umowne, a więc umowy, których treść zostaje z góry ustalona przez przedsiębiorcę, gdzie konsument nie ma wpływu na zawarte w niej postanowienia, może jedynie zadecydować, czy ją podpisze, czy też nie. Brak wpływu na to, co zostało w umowie zapisane sprawia, że przedsiębiorca w relacji z konsumentem ma pozycję uprzywilejowaną. Konsument zasadniczo związany jest postanowieniami wzorca umownego, który podpisał, pod warunkiem, że nie stanowią one tzw. „klauzul niedozwolonych”. Klauzule niedozwolone to postanowienia nie uzgodnione indywidualnie z konsumentem, kształtujące jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszający jego interesy. Takie postanowienia nie wiążą konsumenta, natomiast strony związane są treścią umowy w pozostałym zakresie.
Skąd czerpać wiedzę o niedozwolonych klauzulach umownych?
Znajdziemy je w dwóch źródłach: Kodeksie cywilnym oraz rejestrze klauzul niedozwolonych. Według Kodeksu cywilnego niedozwolonymi klauzulami umownymi są m. in. takie:
- które pozbawiają tylko konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub
- na mocy których przewidziany jest obowiązek konsumenta do wykonania zobowiązania mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta.
Zgodnie z informacją przekazaną przez Czytelniczkę, została ona pozbawiona prawa do rozwiązania umowy przed upływem oznaczonego czasu (nie wiadomo, czy takie prawo ograniczone zostało tylko jej, czy również biuro nie miało prawo rozwiązać umowy przed tym terminem). Została ona także zobowiązana do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia, mimo, iż ten nienależycie wykonał swoje zobowiązanie (tj., jak rozumiem z przekazanej informacji, przez długi czas nie zdołał znaleźć nabywcy dla nieruchomości, podczas gdy klientka sama w 10 dni znalazła kontrahenta).
Drugim wspomnianym wcześniej źródłem wiedzy o niedozwolonych postanowieniach umownych jest rejestr klauzul niedozwolonych. Rejestr tworzony jest na podstawie orzeczeń wydanych przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Sąd ten rozstrzyga, czy klauzule stosowane przez przedsiębiorców można zakwalifikować jako godzące w interesy konsumenta i, co za tym idzie, niedozwolone. Jeżeli wskutek zbadania sprawy Sąd dojdzie do wniosku, że klauzula jest niedozwolona, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów umieszcza ją w prowadzonym przez siebie rejestrze niedozwolonych klauzul. Z analizy rejestru wynika, że sprawy podobne do opisanej były już przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów rozstrzygane. Za niedozwolone uznane zostały np. następujące zapisy:
- klauzula nr 1621 wpisana do rejestru w dniu 10 czerwca 2009 r. na skutek wydania w dniu 19 grudnia 2007 r. wyroku przez SO w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów: "W przypadku samodzielnego zawarcia umowy kupna-sprzedaży, darowizny, zamiany, w tym również zawarcia jej w przeciągu 12 miesięcy po rozwiązaniu niniejszego zlecenia z kontrahentem wskazanym przez Agenta Pośrednika, Zamawiający zapłaci karę umowną w wysokości 5% wartości oferowanej nieruchomości, i co do tego Zamawiający poddaje się dobrowolnie obowiązkowi zapłaty."
- klauzula nr 1656 wpisana do rejestru 21 września 2009 r. na skutek wydania w dniu 9 kwietnia 2008 r. wyroku przez SO w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów: "Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu Pośrednikowi wynagrodzenie określone w punkcie 4, bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron."
- klauzula nr 2659 wpisana do rejestru 19 października 2011 r. na skutek wydania w dniu 8 lipca 2011 r. wyroku przez SO w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów: "W przypadku zawarcia przez Zamawiającego umowy oczekiwanej lub innej wymienionej w § 3
- bez wiedzy Pośrednika tj. z jego pominięciem Zamawiający jest zobowiązany do zapłaty na rzecz Pośrednika oprócz należnego mu wynagrodzenia kary umownej w wysokości połowy ustalonego § 3.1 wynagrodzenia"
- klauzula 2914 wpisana do rejestru 26 lutego 2012 r. na skutek wydania w dniu 6 października 2010 r. wyroku przez SO w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów: "Zamawiający zobowiązuje się zapłacić Pośrednikowi prowizję w przypadku zbycia (…) przedmiotu z osobą, która bezpośrednio lub pośrednio skojarzona została z Zamawiającym przez Pośrednika, a także gdy Zamawiający w inny sposób znalazł kontrahenta"
- klauzula nr 4295 wpisana do rejestru w dniu 22 lutego 2013 r. na skutek wydania w dniu 21 września 2012 r. wyroku przez SO w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów: "Wyłączność ma takie znaczenie, że Zleceniodawca nie może zawrzeć umowy o pośrednictwo w sprzedaży Nieruchomości z innym podmiotem jak również nie może bezpośrednio, sam lub przy pomocy innych podmiotów, wykonywać w odniesieniu do Nieruchomości czynności wskazanych w § 4 ust. 1 Umowy, a ponadto nie może bez udziału Pośrednika zawrzeć umowy sprzedaży Nieruchomości (bądź innej umowy, o której mowa w § 5 ust. 4 Umowy), chyba że Pośrednik nie wykonuje obowiązków wynikających z Umowy w całości lub znacznej części".
Powyższe klauzule, przyznające biurom obrotu nieruchomościami prawo do wynagrodzenia w sytuacji, gdy do zawarcia umowy sprzedaży doprowadziła aktywność samego konsumenta, a nie biura, albo ograniczające swobodę klienta zawarcia umowy ze znalezionym przez siebie nabywcą, traktowane są jako klauzule niedozwolone.
Na podstawie przedstawionych informacji można wyciągnąć wniosek, że- gdyby postępowanie sądowe z powództwa biura obrotu nieruchomościami nie było jeszcze zakończone – Czytelniczka aby zwolnić się od obowiązku zapłaty mogłaby wystąpić do Sądu Konkurencji i Konsumentów o stwierdzenie, że klauzula jest klauzulą niedozwoloną. Wtedy przestałaby ona wiązać strony umowy, a obowiązek zapłaty przestałby istnieć.
adw. Marta Jaskułowska
